二套房贷首付(第二套住房的按揭贷款的第一期付款简称)

二套房贷首付，是第二套普通自住房的按揭贷款的第一期付款简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的第一期付款。

2023年8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》涉及两大重要调整。一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限分别统一为不低于20%和30%。二是二套住房利率政策下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点下调为不低于LPR加20个基点。

2023年9月1日，北京住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局，联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，该政策自9月1日起执行。至此，广州市、深圳市、上海市、北京四个一线城市，在8月30日至9月1日三天内，迅速官宣了“认房不认贷”政策。包括福州市、武汉、中山、惠州、厦门市、成都市等重点城市，也宣布了执行“认房不认贷”政策。

基本概念

含义

适用条件

一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记办法信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭,向商业银行申请住房贷款时，也应按照《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》有关规定执行。另外，若存在填报虚假信息、提供虚假证明的情况，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

二套房认定情况

父母名下有住房，以未成年子女名义再购房。

未成年时名下有房产，成年后再贷款购房。

个人名下有全款购买的住房，再贷款购房。

个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房。

头次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款。

婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起。

婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。

二套房贷首付比例

买方商业贷款购房

买方选择商业贷款购买首套住房，最低首付比例为房屋评估价的30%，最高贷款比例为70%。

买方选择商业贷款购买二套以上住房，最低首付比例为房屋评估价的50%，最高贷款比例为50%。

买方公积金贷款购房

买方选择公积金贷款购买首套住房，最低首付比例为房屋评估价的20%，最高贷款比例为80%。

买方选择公积金贷款购买二套住房，最低首付比例为房屋评估价的40%，最高贷款比例为60%。

买方购买三套及以上住宅以及购买商业用房无法使用公积金贷款。

政策发展

2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。通知要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。另外，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。通知明确，对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。通知要求，国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。

2015年3月30日，二套房贷款政策再出新政，中国人民银行网站发布通知称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

2015年4月11日，人民银行南京分行发布通知，对于购买二套房申请贷款的，南京、苏州市两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%，贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行。也就是说，南京、苏州两地的二套房首付门槛，比中国人民银行规定的最低要求上浮了5%。

2023年8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。涉及两大重要调整。其一，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于30%。其二，二套住房利率政策下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点下调为不低于LPR加20个基点。

2023年9月1日，北京住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局，联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，该政策自9月1日起执行。

2023年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会发布《本市进一步优化调整房地产政策更好支持刚性和改善性住房需求》。将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。

2024年9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

各地落实

2023年8月30日至9月1日，广州市、深圳市、上海市、北京四个一线城市迅速官宣了“认房不认贷”政策。包括福州市、武汉市、中山市、惠州、厦门市、成都市等重点城市，也宣布了执行“认房不认贷”政策。

北京市

2023年7月29日，北京市住建委表示，市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。8月4日，北京市住建委表示，住建委在积极推进细则中，具体文件及如何调整可关注北京市住房和城乡建设委官网。

上海市

2023年7月31日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局表示，将在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。8月3日，上海市房管局回应，正研究“两旧一村”改造优化方案，信贷政策建议关注中国人民银行政策。

2024年1月2日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》。其中涉及第二套改善型住房的认定、第二套改善型住房的最低首付款比例。对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区、金山区6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。《通知》自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按该通知执行。

深圳市

2023年7月30日，深圳市住房建设局表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。同日，广州市市住建局工作人员回应称，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。

2023年11月，中国人民银行深圳市分行发布通知，自11月23日起，深圳市二套住房个人住房贷款最低首付款比例由普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，降低居民购买二套住房的购房资金门槛。同日，深圳市住房和建设局优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。普通住房认定标准仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件。

2024年9月，深圳市住房和建设局发布公告，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。深汕特别合作区二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，取消利率下限。

宁德市

2023年9月1日，宁德市住房和城乡建设局等七部门联合出台《关于促进中心城区房地产高质量发展的若干措施》，该《措施》自发布之日起实施，有效期三年，宁德市中心城区商品住房（含预售、现售）也不再执行摇号销售政策。

沈阳市

2023年9月4日，辽宁省沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》。其中提出，取消限制性购售政策。取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。与此同时，通知还宣布“认房不认贷”，居民家庭名下在本市无住房的，购买商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行。

杭州市

2023年9月5日起，杭州市正式实施“认房不认贷”政策。根据“萧山区发布”公号，杭州市在去年11月份优化个人住房贷款中住房套数认定标准的基础上，按照因城施策的原则，根据住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》最新要求，对有关住房信贷政策再次进行了调整。

2024年10月9日，浙江省杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》要求落实国家住房信贷政策，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。《通知》明确优化住房公积金贷款政策，统一首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。

济南市

2024年10月10日起，济南市的个人住房商业贷款不再区分首套房、二套房，首付款比例最低15%，纯商业贷款利率3.35%。此外，组合贷不变。

西安市

2024年10月17日，西安市住房和城乡建设局等5部门发布《关于优化我市房地产相关政策的通知》。根据通知，全市已购买、新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再实施原“满三满二”的住房“限售”政策，调整为取得《不动产权证书》即可上市交易。新建商品住房不再实施价格指导，由房地产开发企业依照市场实际合理确定。企业可根据项目供需情况自主选择是否需要公证摇号。经陕西省市场利率定价自律机制决定，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。取消普通住宅和非普通住宅标准，相关政策按国家规定执行。

营口市

2024年11月4日至12月4日，辽宁省营口市住房和城乡建设局就《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》向公众征求意见。文件显示，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

厦门市

2024年12月31日，厦门市住房公积金中心发布《关于优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准和调整住房公积金贷款首付款比例的通知》。文件显示，申请住房公积金贷款购买第二套住房的，最低首付款比例由25%下调至20%。

聊城市

2025年3月3日，山东省聊城市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金缴存使用政策的通知》。文件提出，支持现房销售。取得商品房现售合同的申请人，住房公积金最高贷款额度在单、双方缴存家庭60万元、80万元的基础上，分别再提高10万元。此外，降低二套房首付比例。缴存人购买第二套改善性自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由原来的30％降至20%。

社会评价

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上海市、北京商品房回调幅度没有广深那么大，70城房价数据中，京、沪二手房价格跌幅开始收窄，此次上海、北京也跟进“认房不认贷”，且政策表述与广深一致，意味着此次房地产政策调整是自上而下的举动，与自身商品房运行态势关系不大。“从本质上讲，过去过热时期过分严格的政策需要退出，这是政策纠偏和回归正常。”李宇嘉表示。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，从政策现状来看，目前厦门市全市限购，岛外相对宽松，非本地户籍家庭购买岛内住宅仍需4年内缴纳3年社保/个税；福州市核心区域限购、成都市按圈层限购，非户籍家庭购房均需12个月社保/个税。同时，厦门、福州、成都部分区域首套房首付比例30%，二套房首付比例在40%-50%，整体上政策仍有较大优化空间。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，此次调整是对现行差别化住房信贷政策进行了优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

易居研究院研究总监严跃进指出，此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例将为后续各地降低首付比例确定方向。这将有助于各地出台政策时拥有更好的依据，并引导各地主动把首付比例降到最低。在二套房贷利率下限调整后，即便有部分购房者可能不能享受 ‘认房不认贷’政策，也可以因二套房贷款利率下调受益。严跃进亦认为，本次政策既然要支持合理住房消费需求，首套房和二套房应该都将有降息的操作，这将有助于促进首套和二套房利率成本的降低。

招联金融首席研究员董希表示，降低首付比例有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，并将直接执行全国性下限。董希淼亦指出，过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。而降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。

中信证券首席经济学家明明表示，首付款比例和二套房贷利率政策下限下调之后，不同城市可以根据自己的需要，“因城施策”做出相应调整。政策落地后将刺激一部分居民购房需求，从首付比例和房贷利率的变化来看，更加利好改善性需求。商品房销售开始回暖后，地产企业经营压力也将有所下降，有助于防范化解房地产和金融市场风险。

东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青认为，这也在很大程度上解释了为何8月5年期以上LPR报价不动的原因，即监管层出台了单独引导房贷利率下行的措施，而且力度较大。王青预计，接下来在放开限购限售、实施"认房不认贷"等方面，各地将在因城施策原则下继续推进。“考虑到本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用，预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。”王青表示。

北京市某开发商表示，国办此次发布的通知，以及前一阶段相继发布的房地产政策，指向非常明确，就是针对投资、投机性购房的群体。这些政策肯定会达到遏制这些购房群体的目的，从而降低房地产市场的增长，或者说降低房价的上涨趋势。对于即将出现的这种趋势，他们其实很愿意看到。因为过快的增长，对哪个行业来说，都不是好事，都会产生很大的风险。例如，房市过快增长，就促使地价过快增长，作为企业必须拿地才能发展，一旦房市低迷，而高昂的地价就得自己消化。所以，健康的房地产市场才让企业长久的发展。

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，当前在全球普遍低利率环境下，国际跨境资金短期流动加剧，在欧美资本市场和房地产市场相对低迷的同时，新兴市场这两个领域价格不断上涨，不断吸引着“热钱”的进入。尹中立说：“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域，带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧，明确提出加强对跨境投融资活动的监控，防止境外‘热钱’冲击我国市场这样的政策。”