明星们在上海都在买什么样的房子 - 完场比分

近日，有网友在徐汇偶遇黄晓明看房，地点位于徐汇滨江的嘉佰道·上海。作为近期开盘的热门楼盘，该项目一直备受关注。回顾黄晓明在上海的一系列看房动向，可以看出他并非单纯追逐高价房产。今年7月，他在一次活动中透露，为陪伴儿子读书，他已携父母全家迁居上海。可见，在对子女教育的重视程度上，明星与普通人在不同人生阶段对住房的需求并无本质差异。

穿着随意的他，与我们日常看房时的模样颇为相似。因此，这次看房很可能是一次经过深思熟虑的资产配置。顺着这一线索，我们不妨梳理一番：从传统豪宅到新兴顶流，明星们在上海究竟购置了哪些房产？他们购房的背后，又隐藏着怎样的深层逻辑？

01 豪宅对城市资源的极致占有与不可替代性

我们先回到黄晓明此次看房的徐汇滨江。过去多年，提及上海最顶级的豪宅，人们通常首先想到陆家嘴、外滩、新天地。然而近些年，徐汇滨江正逐渐成为上海顶豪市场中一个至关重要的新地标。这里拥有开阔的滨江空间、不断更新的城市面貌，以及丰富的文化艺术设施。更重要的是，这里正在构建一套成熟的高端生活体系。

以徐汇云锦东方二期为例，这里堪称明星密度最高的豪宅社区，据称胡X、唐X、李X琦均居住于此。建筑面积约370至470平方米的户型区间，本身便强调圈层的纯粹性，最小户型起步价接近7000万，李X琦持有的顶层复式总价更是超过1亿元。

这样一套豪宅，今年9月的二手房现价已超过每平方米20万元。该项目有一个特别值得玩味的细节，即其入户门。

这扇门是意大利原装进口的卡帝士装甲门，一扇纯手工铜门的价格甚至可购买一辆特斯拉。但真正优质的装甲门不仅价格高昂，其考量还涵盖安全防盗、结构稳定性、隔音、防火等级及保温效果。豪宅的极致之处，往往不在于将显眼之处做得多么昂贵，而在于连隐蔽之处也不愿轻易妥协。

上海核心城区的豪宅竞争，已不再局限于面积和户型的比拼。当客户拥有更多居住选择时，有人偏爱居高临下的城市景观，有人则更看重市中心罕见的低密度与独立生活空间。真正稀缺的并非大房子，而是在寸土寸金的城市中，依然能自主选择理想的生活方式。

谈及上海豪宅的资产属性，汤臣一品始终是一个绕不开的名字。上海核心圈的资产自带强烈的金融属性。左手是百年外滩，右手是陆家嘴“三件套”，这些资源本身就代表着上海的极致价值。

据称，这里还居住着张X芝、郭X明等顶流明星。2006年，汤臣一品以每平方米13万元的价格成交，刷新了中国内地第一豪宅的纪录。如今近20年过去，2025年9月贝壳平台的挂牌均价约为每平方米27万元。在2025年二手房市场整体低迷的背景下，它依然稳居浦东区大平层成交均价首位，甚至以超出周边非别墅类纯住宅项目393.8%的优势领先（数据来源：兔博士）。

出于对这个小区的好奇，我们向中介咨询了当前的看房条件。

这个金额我数了大约三遍，大概在8000万左右。不过，除了地段和均价，这套豪宅中令人难以置信的品质细节同样令人震惊。这个建于2000年左右的小区，如今的一些智能化系统、恒温新风系统、保姆独立入户设计，在20多年前便已超前配置。最令人意想不到的是，汤臣一品不仅设有保姆房，而且有两个，这颇为罕见。甚至有一个品质细节，其水龙头采用了直接嵌入玻璃的技术。

如今许多项目仍难以做到这一点，这仍属于小众高端工艺。有些人或许认为，一套价值数千万甚至上亿的房子，谁会在乎这种细节？但我们恰恰认为，这才是豪宅真正值得研究之处。地段决定了房子的价值起点，而产品的长期品质，则决定了它能否持续获得高端客户的认可。

不过也必须承认，昂贵并不等同于一定保值。豪宅同样存在价格波动，也有流动性和维护成本的问题。但如果我们观察那些长期拥有市场辨识度的项目，会发现一个共同点：地段的独一无二和品质的穿越周期，两者缺一不可。明星购买此类豪宅，买的就是穿越周期的硬通货，以及对城市核心资源的绝对占有权。

02 有钱人买房买的不仅是圈层，更是生活的同频

除了资产价值，明星置业还有一个常被讨论的关键词：圈层。谈及此事，就不得不提古北壹号。古北本身就是上海国际化居住氛围形成较早的区域之一，这里聚集了大量外籍人士和港台明星，社区氛围安静低调。有网友称曾在此偶遇彭X晏、吴X等明星。

古北壹号在推出之初，便走了一条非常鲜明的高端住宅路线。开盘时大平层均价约在每平方米9.3万元左右，如今贝壳平台的挂牌价已达到每平方米22.28万元。

居住于此，下楼便是上海最顶级的社交资源。别人打高尔夫需要前往佘山，而古北壹号的业主只需下楼即可，家门口就是虹桥高尔夫球场，会所内还设有室内高尔夫。此外，古北壹号拥有1.8万平方米的会所，即便到现在也是上海最大的会所，涵盖私教健身房、咖啡馆、泳池、书店、电影院。

我们曾留意过一个很小的细节：其健身空间并非简单地将各种健身器械摆放在一起，而是考虑到了独立私教训练的需求。放在今天，这或许显得很正常，但在当时，这意味着开发商已提前理解了一类客群的生活习惯。他们不一定愿意去公共健身房运动，更希望有熟悉的教练、固定的时间，以及不被打扰的训练环境。同样的道理，会所内的书房、私人会客空间、餐饮服务，实际上并非单纯为了展示豪华，而是将业主原本需要外出完成的生活，重新组织到社区内部。

很多人认为圈层的首要体现是会所，但其实还有一个常被忽略的角落：地下车库。它能直观地体现一个小区的圈层。在古北壹号的地下车库一眼望去，劳斯莱斯、宾利、保时捷等豪车并不少见。这实际上反映了一件事：社区所吸引的客户，确实具有某种相似的消费能力和生活方式。

不过我认为，真正的圈层，并非居住于此的人拥有多少财富，而是大家对生活有一套相近的理解。许多高端客户会在意邻居，并不一定是希望每天与邻居做生意、交换人脉。很多时候，他们恰好不希望自己的生活被过度社交打扰。他们需要的是，即使彼此不认识，也能默认遵守类似的生活规则。这才是一种非常高级的社区关系。

因此，未来高端住宅对于圈层的营造，不能简单理解为将更多昂贵的客户聚集到同一个社区，也不是会所面积越大、活动越频繁，就越有圈层感。真正好的圈层，是让生活习惯相近的人，能够在此自然地共同生活。

03 房子越贵，业主越想拥有不被打扰的自由

社交再多，人总有需要绝对安静的时候。这便引出了明星买房的终极诉求：物理层面的极度私密。许多高净值客户，为何愿意花费更多金钱购买顶层复式、风貌别墅，甚至市中心的独栋别墅？他们购买的很大一部分，是对自己生活的控制权。尤其是明星这样的职业，工作时已处于高度公开的环境，回到家则希望拥有完全不同的生活状态。

因此，我们观察上海近两年的顶豪产品，会发现一个非常值得研究的项目：上海壹号院。这也是去年销售最好的豪宅项目，2025年累计销售额达222.5亿元，成为去年全国首个单盘销售额破百亿的项目。认购名单中更是星光熠熠，出现了潘X柏、沙X亮等多位明星。更有趣的是这里的户型，其设计蕴含着明星、富豪们对私密性的追求。

以上海壹号院三批次推出的顶层复式为例，这套户型层高约3.6米，总面积直接超过1000平方米，使总价飙升至2.5亿元。设计也非常独特，采用框架核心筒结构，配备全落地玻璃，业主可充分享受360度极致环幕景观。

我们发现，市面上绝大多数豪宅户型都有一个共同点：大多以“方形”的形式出现。这种方正的结构，能完美实现“回”字型内部动线。想象一下，主人邀请十几个朋友来家里聚会，其他家庭成员能否不被打扰？因此，我们会看到一些大户型开始越来越重视独立套房、家政空间，以及家庭公共区域与私人区域之间的分隔。这样可以让一套房子同时容纳热闹与安静，但不会强迫每个人都参与同一种生活。

而且，上海顶豪产品对私密性的追求，还在不断向建筑和社区层面延伸。像九间堂、世贸佘山庄园这类独栋别墅项目，提供了另一种居住选择。独立的庭院、更疏朗的建筑间距、更独立的进出方式，使其与公共视线保持距离。对一些客户而言，这些价值甚至会超越城市景观，因为他们能够选择何时社交、何时独处。

从这个角度再看顶层复式、大面积平层、独栋别墅，它们所提供的并非简单的面积升级，而是生活边界的升级。

04 顶豪能打动客户的不一定是豪华

梳理完以上项目，我反而想提出一个可能和大家想象中不太一样的结论：明星和高净值客户愿意为豪宅付费，但真正打动他们的，未必是那些最昂贵的配置。至少从这些项目中，我们能看出三个非常清晰的变化。

第一，豪宅的价值正从资源占有，走向资源与日常生活的结合。汤臣一品为何能成为一个时代的豪宅符号？很重要的一点，是它占据了陆家嘴和黄浦江这样的核心城市资源。而今天的徐汇滨江，则提供了另一种可能：既有城市中心的便利，又有艺术文化生活，还有江岸步道，以及更加多元的住宅产品。这是地段论之外，一套可以长期使用的生活资源。

第二，豪宅的产品力正从展示给别人看，转变为真正为自己使用。过去我们理解的豪宅，很多时候是各种昂贵材料和国际品牌的集合。但看了这些经典豪宅后会发现，许多真正出色的产品细节，反而容易被忽视。一扇门、一个空间的私密性、一面洗手间的镜子，这些未必会放在项目宣传册的首页作为卖点讲述，却能在几十年的居住过程中每天发挥作用。这或许是许多开发商应向老牌豪宅学习的地方。

第三，越是顶级的客户，越希望住宅能够理解自己。买得起上亿元房子的人，理论上已享受非常多的社会资源，但为何仍愿意支付巨大溢价，将资源融入生活？高端住宅越往上做，卖的越不是物质的堆砌，而是对资源与空间的掌控力。而这种变化并非只有有钱人才会有。每个人都希望家里更安静一些，收纳更好用一些，家人之间相互照顾却不彼此打扰。因此，我们并非研究豪宅里装了多少昂贵的东西，而是当预算不再成为首要约束时，人们真正想要的生活到底是什么样子。

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从陆家嘴的汤臣一品，到古北壹号，再到如今的徐汇滨江，上海豪宅的变化其实也是一部高端居住需求的进化史。从地段、身份、圈层，到如今越来越关注家庭、品质与私密性，房子越来越贵，人们对好房子的期待反而越来越回归生活本身。

这让我想起文章开头的黄晓明，一个在聚光灯下生活了二十多年的人，最终也会为了陪伴孩子、照顾父母，重新安排一家人的生活。我们研究了这么多价值上亿的豪宅，最后发现，真正打动人的，依然是那些最普通的日常。毕竟，明星总有离开聚光灯下的时刻，而真正的生活，往往是从关上家门的那一刻开始的。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。